토지 및 그 정착물은 부동산이다.

04 동산과 부동산

 

1. 양자의 구별

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(1) 의의

제99조(부동산, 동산) ① 토지 및 그 정착물은 부동산이다. ② 부동산 이외의 물건은 동산이다.

(2) 구별이유

과거에는 부동산이 동산에 비해 경제적 가치가 크다는 이유로 부동산을 특별취급하였으나, 오늘날에는 장소적 이동의 난이도에 따른 공시방법의 차이를 주된 이유로 하여 부동산과 동산을 구별한다. 다만, 자동차·항공기·선박 등 일정한 동산에는 등기·등록제도가 채택되고 있다.

 

(3) 법률상 취급의 차이

① 부동산·동산 모두에 공시의 원칙이 인정된다. 다만 공시방법이 다를 뿐이다.

② 유치권·양도담보·환매는 부동산·동산 모두에 인정된다.

③ 혼화·가공은 동산에만 인정된다(제258조․제259조).

④ 상린관계는 부동산에만 적용되고, 동산에는 적용되지 않는다. 동산의 이용관계는 주물·종물의 규정에 의해 조절된다.

구 분	부 동 산	동 산
공시방법	등기	점유
공신의 원칙	인정되지 않음―공신력이 없음	인정됨―공신력이 있음(선의취득 인정)
부합의 효과	부동산 소유자가 부합한 물건의 소유권을 취득함	주된 동산의 소유자가 소유권을 취득하되, 주종을 구별할 수 없을 때는 공유함
무주물 선점	국유로 함	소유의사의 점유자가 소유권을 취득함
용익물권	지상권·지역권·전세권 설정 가능	설정 불가능
담보물권	유치권·저당권 설정 가능	유치권·질권 설정 가능
취득시효요건	20년(등기·선의·무과실이면 10년)	10년(선의·무과실이면 5년) 점유
최장환매기간	5년(제591조)	3년
단기임대차기간	10년, 5년, 3년(제619조)	6월
재판관할	부동산 소재지의 특별재판적(민소법제20조)	보통재판적(특별규정 없음)
강제집행	강제경매·강제관리(민집법제78조)	압류(민집법제188조)

 

2. 부동산(不動産)

제99조(부동산, 동산) ① 토지 및 그 정착물은 부동산이다.

(1) 토지

① 토지소유권의 범위 : 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다(제212조). 특별한 사정이 없는 한 토지에 대한 소유권의 범위는 지적공부상의 경계선에 의하여 확정되는 것이다.[대법원 1985. 3. 26. 선고 84다71 판결] 바다의 사적 소유권은 인정되지 않고, 바다에 관해 어업권·공유수면사용권 등의 이용권과 공유수면매립권이 성립할 수 있을 뿐이다. 하천은 국유에 속함이 원칙이고(하천법제3조), 사인은 관리청의 허가를 얻어 하천구역을 점용할 수 있다(법제33조).

② 필(筆, 필지) : 토지를 구획하여 지번을 부여했을 때, 1개의 지번에 해당하는 토지를 1필이라 한다. 토지는 원칙적으로 1필 단위로 거래되므로, 1필의 토지의 일부는 분필되기 전에는 양도·시효취득·담보물권의 대상이 될 수 없다. 다만, 1필의 토지의 일부에 대해 지상권·지역권·전세권 등 용익물권을 설정하는 것은 가능하다.

③ 미채굴의 광물 : 토지의 일부로서 국가의 배타적 채굴취득허가권의 객체라는 견해가 다수설이다.

 

(2) 토지의 정착물

 

1) 의의

토지의 정착물이란 건물·수목·교량·돌담·철도레일·도로포장물 등과 같이 계속적으로 토지에 고정되어 사용되는 물건을 말한다. 판잣집, 가식(假植)의 수목, 토지나 건물에 충분히 정착되어 있지 않은 기계 등은 동산이다.

 

2) 종류

토지의 정착물에는 토지의 일부에 불과한 것(종속정착물)과 토지로부터 독립된 부동산으로 취급되는 것(독립정착물)의 두 종류가 있다. 토지의 일부에 불과한 토지의 정착물이라도 법률에 의해 토지로부터 독립된 부동산으로 취급될 수 있다. 특별한 규정이 없으면 토지의 정착물은 토지의 일부로 취급된다. 시설부지에 정착된 레일은 사회통념상 그 부지에 계속적으로 고착되어 있는 상태에서 사용되는 시설의 일부에 해당하는 물건이다[72마741].

 

3) 독립된 부동산으로 취급되는 토지의 정착물

① 건물 : 보존등기가 이루어졌느냐와 상관없이 건물은 토지로부터 독립된 부동산으로 취급된다. 건축중의 건물은 최소한 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 이를 법률상 건물이라 할 것이다[94다53006]. 건물의 일부는 구분소유권·전세권·임차권의 객체가 될 수 있다.

② 수목·천연과실·농작물 : 토지상의 수목·농작물·천연과실은 토지로부터 분리되면 동산이지만, 분리되지 않은 상태에서는 원칙적으로 토지의 일부일 뿐이고 독립된 물건이 아니다.

㉠ 지상권·전세권·임차권 등 정당한 권원에 기해 토지에 식재한 수목·농작물은 토지와 독립하여 식재자 소유의 부동산이 된다(제256조). 정당한 권원에 의해 타인의 토지 위에 과목을 재배한 경우, 그 과목은 독립된 소유권의 대상이 될 수 있다[64다1326].

㉡ 소유권보존등기가 된 수목의 집단은 입목(立木)이라는 독립된 부동산으로 인정되고, 토지와 분리하여 입목을 양도하거나 저당권의 목적으로 할 수 있다(입목법제2조․제3조).

㉢ 명인방법이라는 관습법상의 공시방법을 갖춘 수목집단은 토지로부터 독립된 부동산으로서 소유권·양도담보권의 객체가 된다. 하나의 나무에 대해 입목법에 의한 등기를 할 수는 없지만 명인방법을 갖출 수는 있다.

㉣ 미분리과실(나무의 열매, 뽕잎)은 수목의 일부이지만, 명인방법을 갖추면 토지로부터 독립된 부동산이다.

㉤ 판례는 정당한 권원 없이 타인의 토지에 재배한 농작물(모·입도·약초·양파·마늘·고추 등)은 명인방법의 유무에 관계없이 경작자의 소유가 된다고 하여 토지로부터 독립된 부동산임을 인정한다.