공유자간의 공유관계
4. 공유자 간의 공유관계
⑴ 공유물의 사용⋅수익
| 제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익) 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다. |
토지의 공유자는 각자의 지분 비율에 따라 토지 전체를 사용⋅수익 할⋅ 수 있지만, 그 구체적인 사용⋅수익 방법에 관하여 공유자들 사이에 지분 과반수의 합의가 없는 이상, 1인이 특정 부분을 배타적으로 점유⋅사용할 수 없는 것이므로, 공유자 중의 일부가 특정 부분을 배타적으로 점유⋅사용하고 있다면, 그들은 비록 그 특정 부분의 면적이 자신들의 지분 비율에 상당하는 면적 범위 내라고 할지라도, 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용⋅수익은 전혀 하지 않고 있는 자에 대하여는 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다 [2000다 13948].[2000다13948]. 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다 [98다 43137].[98다43137].
⑵ 공유물의 관리
| 제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. |
① 관리(이용⋅개량)행위：관리(이용⋅개량) 행위：관리란 처분⋅변경에 이르지 않는 정도의 이용⋅개량행위로써⋅ 공유자 사이에 공유물을 사용⋅수익 할⋅ 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항이다 [78다 695].[78다695]. 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하고, 공유물의 사용⋅수익⋅관리에 관한 공유자 간의 특약은 특정승계인에게도 승계되나, 공유물에 관한 특약이 지분권자로서 사용⋅수익권을 사실상 포기(기간을 정하지 않은 채 무상으로 공유자 중 일부에게 공유토지 전체를 사용케 하는 특약)하는 등으로 공유지분권의 본질적 부분을 침해하는 경우에는 특정승계인에게 당연히 승계된다고 볼 수 없다. [2010다 108210].[2010다108210] 공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다 [2010다 37905].[2010다37905].
② 한계：사용⋅수익의 내용이 공유물의 기존의 모습에 본질적 변화를 일으켜 ʻ관리ʼ 아닌 ʻ처분ʼ이나 ʻ변경ʼ의 정도에 이르는 것이어서는 안 된다.. 따라서 다수지분권자라 하여 나대지에 새로이 건물을 건축한다든지 하는 것은 ʻ관리ʼ의 범위를 넘는 것이 될 것이다 [2000다 33638].[2000다33638].
③ 과반수 지분권자
㉠ 공유자 사이에 공유물을 사용⋅수익 할⋅ 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이고, 과반수 지분의 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있다 [2002다 9738].[2002다9738].
㉡ 과반수 지분의 공유자로부터 다시 그 특정 부분의 사용⋅수익을 허락받은 제삼자(예컨대3자( 임차인)의 점유는 적법한 점유이므로 그 제삼자는3 소수 지분권자에 대하여 그 점유로 인하여 법률상 원인 없이 이득을 얻고 있다고 볼 수 없다 [2002다 9738].[2002다9738]. 따라서 소수지분권자는 과반수 지분권자에게 차임상당의 부당이득반환청구를 해야 하고 제삼자(예컨대3자( 적법한 임차인)에게 청구할 수 없다. 또한 소수 지분의 공유자는 그 점유자가 사용⋅수익 하는⋅ 건물의 철거나 퇴거 등 점유배제를 구할 수 없다 [2002다 9738].[2002다9738].
㉢ 공유토지(甲, 乙, 丙, 丁 각각 지분 1/4씩 공유)에 관하여 A의 점유취득시효가 완성된 후 취득시효 완성 당시의 공유자들 일부(甲)로부터 과반수에 미치지 못하는 소수 지분(지분 1/4)을 양수 취득한 제삼자(B)는3자(B) 나머지 과반수 지분에 관하여 취득시효에 의한 소유권이전등기를 경료받아 과반수 지분권자(지분 3/4)가 될 지위에 있는 시효취득자(A)에 대하여 지상 건물의 철거와 토지의 인도 등 점유배제를 청구할 수 없다 [2000다 33638,33645].[2000다33638,33645].
㉣ 공유자 간의 공유물에 대한 사용⋅수익⋅관리에 관한 특약은 공유자의 특정승계인에 대하여도 당연히 승계된다고 할 것이나, 위와 같은 특약 후에 공유자에 변경이 있고 특약을 변경할 만한 사정이 있는 경우에는 공유자의 지분의 과반수의 결정으로 기존 특약을 변경할 수 있다 [2005다 1827].[2005다1827].
㉤ 과반수 지분의 공유자는 그 공유물의 관리방법으로서 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용⋅수익 할⋅ 수 있으나 그로 말미암아 지분은 있으되 그 특정 부분의 사용⋅수익을 전혀 하지 못하여 손해를 입고 있는 소수 지분권자에 대하여 그 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다 [2002다 9738].[2002다9738].
④ 위반의 효과-소수 지분권자의 점유 또는 임대행위
㉠ 특별한 약정이 없는 한 토지공유자는 그 공유토지의 일부분이라 하더라도 자의로 이를 배타적으로 사용⋅수익 할⋅ 수 없다 [78다 695].[78다695]. 따라서 물건을 공유자 양인이 각 1/2 지분씩 균분하여 공유하고 있는 경우 1/2 지분권자로서는 다른 1/2 지분권자와의 협의 없이는 이를 배타적으로 독점사용할 수 없고, 나머지 지분권자는 공유물보존행위로써 그 배타적 사용의 배제, 즉 그 지상 건물의 철거와 토지의 인도 등 점유배제를 구할 권리가 있다 [2002다 57935].[2002다57935].
㉡ 공유 지분 과반수의 결의에 의하지 않은 임대는 다른 공유자와의 관계에서는 무효이며 불법행위를 구성한다. 따라서 다른 공유자는 공유물에 대한 보존행위로써 임차인에게 명도 등을 청구할 수 있고([4292 민상 121])([4292민상121]) 권원 없는 점유자는 부당이득반환의무를 부담한다.
㉢ 부동산의 1/7 지분 소유권자(甲)가 타 공유자의 동의 없이 그 부동산을 타(乙)에 임대하여 임대차보증금을 수령하였다면 이로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분에 대하여는 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 있고, 또한 위 무단임대행위는 불법행위가 성립되어 그 손해를 배상할 의무가 있다. 이 경우 반환 또는 배상해야 할 범위는 위 부동산의 임대차로 인한 차임 상당액이므로 타 공유자는 그 임대보증금 자체에 대한 지분비율 상당액의 반환 또는 배상을 구할 수는 없다 [91다 23639].[91다23639].
㉣ 공유 부동산은 공유자 한 사람이 전부를 점유하고 있다고 하여도, 다른 특별한 사정이 없는 한 권원의 성질상 다른 공유자의 지분비율의 범위 내에서는 타주점유이다 [95다 51861].[95다51861].